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限贷后果谁承担

发布时间:2019-08-23 08:27:33

核心提示:明明知道购房人属于限贷对象,房产开发商和购房人为了各自的目的,却指望能够通过“买通关系”贷到购房款,但限贷这头拦路虎,拦住了一次不该发生的非刚性购房需求,双方自然是竹篮打水一场空。

明明知道购房人属于限贷对象,房产开发商和购房人为了各自的目的,却指望能够通过 买通关系 贷到购房款,但限贷这头拦路虎,拦住了一次不该发生的非刚性购房需求,双方自然是竹篮打水一场空。心有不甘的购房人于是将开发商告上了法庭。

天上掉馅饼

不限购还可贷

2011年8月的一天,上海市民林芳华在逛菜市场时,有人塞给她一张售房广告,上面大大的字写着 20万首付 。20万!刚准备随手就把广告纸丢到地上的林芳华不由站在路边仔细看了起来,只见 20万首付 的后面写的是:上海的房子限购了,到上海的后花园去买房。原来这是昆山的一家房地产开发公司发售其在昆山开发的房产。林芳华属于那种一直有意投资房屋却苦于资金不足、一直在等待商品房降价却越等越涨的人,结果等到2010年9月29日 国五条 出台后,上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市相继推出限购政策,她没有了在上海买房的资格!

林芳华懊恼啊!林芳华怎么能不懊恼?现在机会终于来了,不限购,首付也拿得出,她再也不能错过这个机会了!

发广告者是一名售楼 ,善于察颜观色的她立即转回头招呼林芳华: 这位女士,看你对房子感兴趣,这房子在上海就有销售点,广告上面有我们销售点的地址和我的联系方式,欢迎有时间的时候去看看。

没几天,林芳华果然按图索骥找到了那家销售公司,并与营销代表田也就是那名发广告的售楼 取得了联系。在巨大的小区实景沙盘前,田向林芳华详细介绍了楼盘的主要情况,特别是其优势所在,林芳华听得频频点头。林芳华选中了一套房屋,田把七七八八的费用列出,算出来总房款为67.5万元。林芳华说: 67.5万元我肯定一下子拿不出来,我可以贷款的吧? 田又按了一下计算器,说: 首付 0%20.5万元,余款70%可以通过贷款支付。 林芳华满意地点点头: 好!这个首付我没问题,贷款会有问题吗?不知道昆山是什么政策。

田问了一系列问题: 你或者你的家人有昆山户口吗?

林芳华摇摇头: 我们是土生土长的上海人,怎么会有昆山户口呢?

田问: 可以提供在昆山近一年的纳税证明和社保证明吗?

林芳华着急地说: 本来又没有想到要跑到昆山买房,哪里想到提前一年去纳税、缴社保啊?

几个问题问下来,林芳华都是否认,田皱了皱眉头: 我问的这些你只要符合一条贷款就没问题了。现在,虽然有点麻烦,但我们老办房贷的有路子,应该没问题。你把购房合同签下来再说吧。

2011年9月 日,林芳华与昆山市润花置业有限公司(以下简称润花公司)签订了《商品房购销合同》,合同编号为2011022478,约定总房款为67.5万元,首付款人民币20.5万元,同时办理银行按揭贷款人民币47万元。合同签订当日,林芳华支付了首付款20.5万元。

接下来就是忐忑地等贷款时间了,不过林芳华也没有太不安,她心里想,既然对我这个情况同意签合同,房地产公司肯定是有办法帮助贷到款的,我已经明确说了不贷款我是没有能力付全款的,大不了贷不成款就不买了。

这一等竟然就是两个月,其间,林芳华多次打电话给田询问进展,田都表示了困难,说没想到现在限购限贷政策玩真的了,找一般的人都不敢作主了,但又表示正在积极想办法。林芳华也只有干着急。直到2011年10月29日,田忽然主动打电话给林芳华,说现在贷款确实不是那么容易办到的,需要她再交1.5万元作为办理贷款的 包装费 。 有门儿! 接到这个电话,林芳华竟然是一阵惊喜,虽然田说的是含义模糊的 包装费 ,但林芳华心照不宣地理解出了背后的意思,嗯,既然开口要钱,说明可以 买通关系 了。

不敢耽搁,林芳华手上没有现金,立即找弟弟林志飞去借。林志飞二话不说,当天向田的个人账户汇款1.5万元。

合同埋地雷

买方退房无望

又是一段漫长的等待,然而,林芳华的耐心并没有换来好消息。2011年12月,当林芳华又一次催问时,田叹了一口气: 林大姐,我正准备打电话给你呢!真的不好意思,国家现在盯得很紧,谁也不敢随便违规,你贷款的路算是彻底堵死了,赶快想办法筹钱交余款吧!

林芳华的心猛地往下一沉,不希望发生的事情还是不可逆转地发生了,她没好气地说: 你说得轻巧,我哪里筹得了那么多钱?我就是冲着只要20万首付才买的,既然贷不成款,这房子我不要了!

田说: 合同早就签过了,怎么可能说不要就不要呢?

反正我告诉你我不要了! 林芳华没有心情再理论下去,说完就挂掉了电话。

林芳华被迫放弃购房,开发商却不可能轻易答应,现在销售一套房子多不容易啊!2011年12月21日,润花公司发给林芳华催告书一份,表明润花公司已联系相关银行于2011年10月8日起在售楼处为购房者办理银行按揭手续,在润花公司工作人员的多次电话催告下,林芳华没有来办理。为了避免林芳华的权益受损,润花公司将给予林芳华一定的宽限期,请林芳华务必于2011年12月25日前办理完成银行按揭贷款手续。否则......

林芳华真是哭笑不得,这润花公司还真会倒打一耙啊!明明是你们没能够帮我办到贷款,怎么变成我不去办理贷款了?看见通牒,林芳华不敢掉以轻心,也不再相信田可以解决问题,立即驱车去了昆山,与润花公司现场理论。

润花公司派人接待了她,林芳华提出她已经如实告知了自己的情况,她这个条件能不能贷到款润花公司应该很清楚,不应该打保票说可以贷到款而误导她买房。润花公司人员回复她一切按照合同说话,并翻到《商品房购销合同》附件四给她看,这是一份合同补充协议,只见第4条写着:若因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件,而使银行不同意贷款的,买受人应在收到出卖人通知后5日内前来办理变更其他付款方式的手续。

林芳华顿时头大了,厚厚的一叠合同,正本、附件一大堆,她根本没有细看过,以前也买过房,感觉不比买萝卜、青菜复杂多少,反正总价心里有个数,付个首付款,以后每月还多少知道就行,其余的根本无暇关心也不需要关心,从来也没有遇到过什么麻烦。而这次,原来这里埋着一个大地雷,随时准备炸翻她呢!

林芳华说: 你们是房地产公司,属于专业人员,我是不是符合贷款条件,你们应该比我清楚,你们都收了我1.5万元的贷款 包装费 了,有义务帮我办成贷款,办不成也是你们的责任。

令林芳华又一次意外的是,接待人员矢口否认公司收了林芳华的1.5万元,说房地产公司只能够代办,而不可能包办的,有贷款资格他们才办得起来,没有贷款资格他们也变不出来,国家政策是死的,谁敢打这个保票啊!

林芳华气得不知道说什么好了,她想,幸好我带着给田打款的回单呢!但她出示给接待人员看时,接待人员却告诉她,这是你们和田个人之间的事,与公司无关。

纠缠了半天,双方始终达不成一致意见。接待人员让她赶快回去筹钱,不要错过付款期限而变成违约;而林芳华表示如果没有贷款,她肯定没有办法凑出这么多钱,只能够退房了;接待人员明确不接受退房。谈话就此不欢而散。

单方想解约

只得法庭见

很快就到了新的一年,紧接着春节到了。林芳华这个年都没有能够安心过,过去是一心一意想添置套新房,现在是千方百计考虑如何退房。润花公司始终是没有任何退房的商量余地,想找田在其中再做做工作的,田居然称她已经离开那家销售公司了,这事再也与她无关。

怎么可能与她无关了呢?至少那1.5万元的贷款 包装费 是汇到她卡上的,而润花公司矢口否认收到这1.5万元,当务之急趁还能够与田联系得上,把这1.5万元要回来。田说,她卡上收到钱之后就交给销售公司的某位主管了,但这位主管和销售公司均不承认收过这笔钱。无奈之下,林芳华让弟弟林志飞向上海市宝山区人民法院起诉。2012年5月10日,上海市宝山区人民法院出具判决书,认定田无权占有上述1.5万元 包装费 ,理应及时返还。

包装费 官司打赢后,林芳华又向昆山市人民法院提起诉讼,林芳华认为:关于自己在上海拥有一套住房,无法提供在昆山一年的纳税证明和社保证明等客观情况,自己已经如实告知润花公司。而润花公司明知自己不符合办理首套房屋贷款的条件仍误导其买房,公司的销售代表还违规收取了 包装费 。终贷款未获批准,其客观上已没有购买房屋的能力,无法继续履行《商品房购销合同》。请求解除与润花公司签订的《商品房购销合同》;要求润花公司返还首付款20.5万元,并支付银行同期贷款利息。林芳华就自己的主张举证了国务院、中国人民银行等出台的一系列限购、限贷政策,用以证明自己不符合在昆山买房的条件及办理首套房屋贷款的条件。

润花公司则认为合同已经约定了如无法办理贷款,林芳华应变更为其他付款方式,林芳华解除合同的理由不成立。

俗话说:买的没有卖的精。在这起商品房购销案件中,精于此道的润花公司早就在合同中埋下伏笔,把限贷的后果完全归咎于买房人,并 阴险 地安插在不起眼但确实是合同组成部分的附件四中。万一贷款成功等于售房成功,贷款不成也逼着你买房人去另想办法筹钱,否则承担违约责任。林芳华不幸中招,落入拿房无钱、退房无门的尴尬境地。

亲爱的读者:林芳华与润花公司之间的商品房购销合同能解除吗?如果解除的话,责任如何承担?

(答案在本期找)(文中人物为化名)

《请你断案》答案

法院审理后认为:林芳华举证的一系列限购限贷政策在双方签订《商品房购销合同》时均早已出台,润花公司作为房产开发商应当熟悉对其房产销售有影响的限购限贷政策,但为了达到销售房屋的目的,润花公司的销售人员仍违规收取了贷款 包装费 1.5万元,并按照首套房屋贷款政策签订了首付 0%、余款70%通过贷款支付的合同;而林芳华明知自身条件不符合贷款政策的情况下,仍同意按此方法支付房款,并交付了 包装费 ,显然对不能办理贷款的风险也有预见。故双方对于《商品房购销合同》签订后,贷款无法办理的结果均有过错。现林芳华不愿补足房款、继续履行合同,其属于违约解除合同。终判决解除这份《商品房购销合同》。润花公司返还林芳华已经支付的房款20.5万元、赔偿林芳华相应利息损失(以20.5万元为本金,按照中国人民银行同期贷款利率,自2011年9月 日起计算至本判决生效之日止金额的40%)。案件受理费4768元,由林芳华负担。

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